Dichiarazione della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali.

Data: 20/7/2011

La Manovra finanziaria del 2010 ha introdotto quella che alcuni definiscono “una piccola rivoluzione al Catasto”. Il Dl 78/10 ha stabilito l’impossibilità di vendere l’immobile che non corrisponde alla planimetria catastale. L’art. 19 comma 14 del decreto legge 78/2010 recita: “(…) Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Dal 1° luglio 2010 non è, quindi, possibile vendere immobili la cui planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto. La norma punta alla responsabilizzazione del proprietario, che deve garantire la corrispondenza tra catasto e situazione reale dell’abitazione. In caso contrario viene minata la stessa nozione di proprietà determinando la nullità delle transazioni successive alla prima, che risulta nulla per mancata conformità catastale.
La Riforma del catasto aveva previsto per i proprietari non in regola, la possibilità di sanare il relativo abuso fino al 31 dicembre 2010 pagando sanzioni ridotte. Il termine è stato successivamente prorogato al 30 aprile 2011 concedendo ai proprietari più tempo per regolarizzare l’accatastamento del proprio immobile a spese ridotte. Il mancato adempimento, entro la scadenza della sanatoria, comporta l’accatastamento d’ufficio con l’attribuzione di una rendita presunta.

La norma prevede che anche nel contratto preliminare di compravendita venga indicata la conformità dell’immobile alla scheda catastale. In caso contrario la parte venditrice dovrà impegnarsi per iscritto a depositare la planimetria corretta in tempo per l’atto notarile. La parte promissaria venditrice dovrà quindi presentare la planimetria catastale corretta, ovvero conforme alla stato di fatto, e pagare relativi oneri e sanzioni, che saranno a suo carico. Si ricordi inoltre che, in caso di falsa dichiarazione di conformità catastale, il venditore rischia una denuncia penale con sgradevoli conseguenze.

Per evitare ritardi e ulteriori rischi, il consiglio alla parte venitrice è di affrontare la questione catastale fin dal momento in cui si incarica l’agenzia immobiliare. Il mediatore ha la responsabilità di informare correttamente i clienti. Oltre a fornire la consulenza necessaria, l’agente deve provvedere a proteggere acquirente e proprietario. Infatti gli agenti immobiliari professionali sono chiamati a svolgere un’importantissima funzione di consulenza e protezione per i consumatori, proprietari e acquirenti, per arrivare ad una compravendita serena e sicura.”

Come direbbe Enea Guarinoni, dirigente nazionale del Movimento consumatori: “Una casa con la planimetria catastale non in ordine è come un’automobile che circola senza libretto o con una targa non sua. E consideriamo che quello della casa è l’acquisto più importante nella vita di un consumatore”.